Grundlagen der Besteuerung
Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz kann bekanntlich außerhalb der 10-Jahres-Spekulations-frist des § 23 EStG einkommensteuerfrei veräußert werden – laufende Einkünfte werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45% besteuert. Demgegenüber unterliegen sowohl laufende Einkünfte als auch Veräußerungsgewinne des von Kapitalgesellschaften, zB GmbHs oder Unternehmergesellschaften, gehaltenen Grundbesitzes der Besteuerung mit Körperschaftsteuer – und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer; dies gilt auch hinsichtlich der eingetretenen Wertsteigerungen seit Anschaffung.
Grundzüge erweiterte Grundstückskürzung
Sofern sich die Geschäftstätigkeiten der Kapitalgesellschaft auf die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes beschränken, kann der daraus erwirtschaftete Gewerbeertrag auf Antrag vollständig von der Gewerbesteuer ausgenommen werden. Somit kann unter bestimmten Voraussetzungen eine laufende Ertragsteuerbelastung von gerade einmal 15% Körperschaftsteuer (inkl. SolZ 15,825%) erreicht werden. Somit stehen 84,175% des Gewinns für weitere Investitionen zur Verfügung, sodass im Falle der Thesaurierung ein erheblicher Steuervorteil gegenüber der laufenden Besteuerung auf der privaten Vermögensebene entsteht.
Fallstricke der erweiterten Grundstückskürzung
Die Ausschließlichkeit der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes entfaltet eine dreidimensionale Wirkung: Tätigkeitsbezogen: jegliche gewerbliche Tätigkeit (inkl. gewerblichen Grundstückshandel) ist schädlich für die Anwendung der erweiterten Kürzung. Grundbesitzbezogen: die (Mit-)Verwaltung fremden Grundbesitzes sowie die Mitvermietung von Maschinen, Betriebsvorrichtungen aber auch ggf. Mobiliar etc. führt regelmäßig zur Versagung der erweiterten Kürzung. Zeitraumbezogen: Die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes muss während des gesamten Jahres ausgeübt werden; insoweit ergeben sich Probleme bei unterjährigem Erwerb oder Verkauf der ersten bzw. letzten Immobilie.
Neue Unschädlichkeitsgrenzen
Ab 2021 ist in bestimmten Fällen die Lieferung von Strom als erlaubte, jedoch nicht begünstigte, Tätigkeit eingeführt worden (sofern die diesbezüglichen Einnahmen nicht mehr als 10% ausmachen):
- Einnahmen aus Stromerzeugung aus erneuerbaren
Energien an Mieter - Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder
Elektrofahrräder an Mieter und Dritte
Ebenfalls zukünftig erlaubt, wenn wiederum nicht von der erweiterten Kürzung erfasst, sind die Einnahmen aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen an Mieter, sofern diese nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind.
Die neuen Unschädlichkeitsgrenzen sind grundsätzlich zu begrüßen. In Fällen, in denen die Nebentätigkeiten einer Immobiliengesellschaft überschaubar sind, werden bspw. Strukturierungsmaßnahmen nicht mehr erforderlich sein.
Gegenüber der Vermögensverwaltung im Privatvermögen ist eine vermögensverwaltende GmbH vor allem dann erwägenswert, wenn die Gewinne langfristig thesauriert werden sollen, also ein langfristiger Vermögensaufbau angestrebt wird, und zudem die erweiterte Grundstückskürzung gesichert werden kann.
Es bleibt daher festzuhalten, dass die Investition über eine grundbesitzverwaltende GmbH gegenüber der privaten Vermögensanlage je nach Lage des Einzelfalls vorteilhaft sein kann. Sie sollte daher bei der Planung eines Immobilieninvestments als Alternative stets in Erwägung gezogen werden.