Die Immobilien/Grundstücke werden hierbei durch se parate GmbHs erworben und entwickelt. Gesellschafter dieser Objektgesellschaften ist dann wiederum eine gemeinsame Holding GmbH. Hintergrund dieser Struktur überlegung ist, dass die „Projekte“ zum einen einfacher als „Profit Center“ geführt werden können und somit die Renta bilität einfacher zu überwachen ist. Der weitaus wichtigere Grund für die Struktur sind jedoch die Regelungen im Körperschaft- und Gewerbesteuergesetz:
Sollen die Objekte langfristig gehalten werden und als Rendi teobjekte dienen, so können die Gewinne aus den Objektge sellschaften auf Ebene der Holding GmbH nahezu steuerfrei (ca. 1,5 % Steuerbelastung) vereinnahmt werden und dann auf Holding-Ebene wieder reinvestiert werden. Ist ein Verkauf der Objekte das Ziel des Projekts, so können die Anteile an den GmbHs ebenfalls nahezu steuerfrei veräußert werden (Steuerbelastung ca. 1,5%). D.h. die einzelnen Immobilien werden in dieser Struktur nicht direkt verkauft. Vielmehr kauft der Erwerber die Anteile an der „Immobilien-GmbH“. Die Struktur mit eigenen Objektgesellschaften bietet somit ein hohes Maß an Flexibilität. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass bei dem Verkauf der Objektgesellschaften i.d.R. Grunderwerbsteuer anfällt, ob wohl die Immobilie selbst nicht „bewegt“ wird. Dies liegt an den Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes, die den Verkauf von Anteilen (mindestens 90% der Anteile) an ei ner grundbesitzenden Gesellschaft einem direkten Verkauf der Immobilie gleichstellen. Dies kann nur dann verhindert werden, wenn lediglich 89,9% der Anteile verkauft werden und der verbleibende Anteil beim Veräußerer verbleibt, was in der Regel jedoch oftmals nicht gewollt ist. Auch im Rahmen der laufenden Besteuerung hat die gegebene Struktur erhebliche Vorteile:
Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte einer GmbH der Körperschaft- und Gewer besteuer i.H.v. ca. 30% insgesamt. Um die Besteuerung von Immobiliengewinnen rechtsformneutral zu gestalten, sind die Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung von Grund besitz von der Gewerbesteuer ausgenommen (sog. erweiterte Grundstückskürzung). D.h. eine „Immobilien-GmbH“ versteu ert unter gewissen Voraussetzungen ihre Einkünfte lediglich mit ca. 15,825% Körperschaftsteuer. Werden die Gewinne aus der Vermietung nicht ausgeschüttet, sondern direkt für die Tilgung der Immobiliendarlehen verwendet, so steigt der Wert der Objektgesellschaft relativ schnell an und dies alleine aus der erfolgten Innenfinanzierung (unter der Annahme, dass der Wert der Immobilie konstant bleibt). Eine Einschränkung zu der erweiterten Kürzung besteht je doch dahingehend, dass gewisse Nebentätigkeiten im Zusam menhang mit der Nutzung/Vermietung des Grundbesitzes schädlich für diese Kürzung sind. Hierzu gehören beispielswei se die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder Inven tar (z.B. mieterspezifische IT-Systeme, Überwachungsanlagen, Be- und Entladeeinrichtungen, Kühlanlagen, Restaurant- oder Hoteleinrichtungen). Auch Service- und Paketleistungen (z.B. Hausmeisterservice, Reinigung, Security) durch den Grund stückseigentümer sind immer kritisch zu untersuchen. D.h. diese „schädlichen“ Nebentätigkeiten dürfen nicht gleichzeitig bzw. nicht in der gleichen GmbH erbracht werden. Um dieses Problem zu lösen, wird in der Praxis regelmäßig eine sogenannte Service GmbH errichtet, die dann die „schädlichen“ Neben leistungen für die Objektgesellschaften erbringt. Somit bleibt die erweiterte Kürzung für die Objektgesellschaft bestehen und die steuerlichen Vorteile können weiter genutzt werden. Diese Lösung bietet sich zudem bei sog. Betreibertätigkeiten an (z.B. Hotel- oder Gastronomiebetrieb, kurzfristige Vermietung von Parkraum), die aufgrund ihres gewerblichen Charakters nicht in den in Genuss der erweiterten Kürzungsmöglichkeit kommen können. Durch eine Trennung von Grundbesitz und Betrieb in zwei separaten Gesellschaften können unter bestimmten Voraussetzungen positive Steuereffekte erreicht werden. Insgesamt lässt sich also festhalten, dass die hier aufgezeigte Struktur insbesondere für Unternehmen aus dem Immobiliensektor mit einer entsprechenden Anzahl an Objekten erhebliche steuerliche Vorteile bieten kann.
